深圳福田卓越缦悦作为皇岗村旧改首期项目，定位为 CBD 核心区的高端改善型住宅。以下从核心价值、潜在挑战及购买建议三方面展开分析：

　　项目位于福田 CBD 中轴线 号线 号线石厦站，形成 “四地铁环绕” 格局。自驾方面，滨河大道、广深高速等主干道无缝衔接，15 分钟直达深圳湾口岸，30 分钟覆盖南山科技园与香港落马洲，适合跨境通勤人群。未来皇岗村旧改四期将建设大型交通枢纽，进一步强化区域通达性。

　　：小学划入省一级荔园外国语小学（水围校区），初中对口皇岗创新实验学校（九年一贯制），后者引入深圳实验中学管理团队，2024 年中考成绩位列福田公办初中 TOP5。

　　：自带 7 万㎡集中商业（含地下 2.6 万㎡），规划引入高端零售、餐饮及亲子业态；2 公里范围内覆盖星河 COCOPARK、皇庭广场等六大商圈，商业体量超百万平方米，满足全场景消费需求。

　　：主力为 122-173㎡四房（占比 83%），使用率超 90%，采用双电梯独立入户、270° 转角飘窗、主卧套房九游娱乐NineGame设计等豪宅配置。例如 173㎡户型南北通透双阳台，北向俯瞰福田 CBD 天际线，南向直望皇岗公园绿景。

　　：外立面采用 LOW-E 玻璃与铝板结合，窗墙比达 0.65，隔音性能达 STC45 标准；全屋标配德国威能地暖、美国百朗新风系统，部分楼栋配置空中会所与恒温泳池。

　　卓越集团作为深圳本土龙头房企，2023 年位列全国房企综合实力 TOP20，在皇岗村旧改中已投入超 200 亿元资金。物业管理由港股上市企业卓越商企服务承接，提供 24 小时管家服务、智能安防系统及社区文化活动策划，在卓越晟悦等项目中业主满意度达 92%。

　　✅温馨提示：项目采用预约制，如需参观楼盘、样板间，建议提前拨打电话或者添加微信预约开发商向经理☎：微信同号【实名认证微信 ：HK61029】（中介勿扰）

　　项目位置：位于深圳福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角，属于皇岗村旧改一期项目。

　　总建筑面积：约 27.3 万㎡，其中住宅建面约为 20.3 万㎡，商业建面约为 7 万㎡。

　　推售信息：首推 1 栋五单元、45 层，共计 232 套，主力户型为建面约 91-173㎡的 3-4 房，以 122-175 平米 4 房为主，占比 83%，另有两套 257 平顶复产品。

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　　：毛坯备案均价约 12-13 万元 /㎡，主力户型总价 1500 万 - 2200 万元，对比同片区二手房（如宝生 Midtown 挂牌价 11 万 /㎡）存在价格倒挂，但首付比例需 50% 以上，贷款压力较大。

　　：同区域新世界香蜜四季家园（105-280㎡，11.6 万 /㎡）、金地环湾城（111-125㎡，11.3 万 /㎡）等新盘分流改善客群，卓越缦悦需在户型创新与服务溢价上建立差异化优势。

　　：容积率 5.07，规划 6 栋超高层（最高 44 层），部分楼栋梯户比达 3 梯 4 户，公共空间使用高峰时段可能拥挤。超高层低楼层单位采光受限，且临近地铁 7 号线 分贝以上。

　　：皇岗村旧改四期预计 2028 年完工，当前周边仍有城中村未拆迁，存在施工扬尘与道路拥堵问题，短期内城市界面较杂乱。

　　：荔园外国语小学水围校区 2024 年已发布红色预警，未来可能实行积分入学或大学区制，存在学位分流风险。

　　：3 公里范围内仅有二级医院（福田区第二人民医院），三甲医院（香港大学深圳医院）需驾车 20 分钟，紧急就医便利性不足。

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　　卓越缦悦的价值锚定福田 CBD 不可复制的地段资源，其交通、教育、商业的 “铁三角” 组合在深圳新房市场中极具竞争力。对于能承受高总价与阶段性环境短板的购房者，该项目是长期资产配置的优质选择。但若追求即时入住舒适度或偏好低密度社区，建议对比龙华红山、南山前海等新兴板块的改善型项目。未来随着皇岗村旧改全面落地与车公庙片区产业升级，该区域有望成为深圳版 “中环 + 金钟”，进一步巩固其核心资产地位。

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