当前，中国经济还处于调整期，体现在不动产与零售消费商业领域——冷暖不一。商业不动产还在深度调整，零售消费端开始出现回暖，但是温度有限。企业端，投资信心与开发动力仍显不足，好的迹象是10月下旬开始，不少企业恢复了部分投资动作。

　　不过，面对挑战，行业并未止步。企业积极拓宽融资渠道，尤其加速推进消费基础设施公募REITs落地，同时深化数字化转型、探索多元化经营，全面提升运营质量与消费体验。越来越多的商业项目正以业态创新和模式重构响应市场，积极迎合日益多元且细化的消费需求。

　　展望未来，市场仍将处于多重变量交织的动态进程中。企业需敏锐捕捉消费趋势与宏观环境变化，强化运营韧性与策略敏捷性，方能在新一轮周期中稳健前行。

　　在此背景下，观点指数研究院依托专业深度调研与系统数据分析，于2025观点商业年会现场隆重发布《表现力指数 • 2025年度商业地产表现报告》，全方位解构行业产业链的演进与格局变迁。相关成果将汇聚成“表现力指数 • 2025年度商业地产表现”并在现场作权威发布，旨在为市场主体提供切实参照，助力行业在不确定性中探寻确定性的发展路径。

　　“十五五”蓝图将科技自立自强与高质量发展放置在核心地位，不仅规划重点布局人工智能、量子信息、生命科学、深空深海等前沿领域，更强调以人工智能为代表的新一轮科技革命为契机，推动科技成果转化和产业化，催生新产业、新模式、新动能，实现从“跟跑”“并跑”到“领跑”的跃迁。

　　商业地产作为城市经济活动的重要载体，在高质量发展背景下必然要摒弃传统的粗放式发展模式，向精细化、智能化方向转变，以适应市场的变化和消费者日益增长的高品质需求。

　　整体上，商业地产企业的数字化转型更多从精准把握和理解消费者需求出发，以资源共享与优势互补构建开放的商业生态系统，以合力打造更具吸引力和体验感的商业场景，形成新的综合运营服务模式，激活业务增长。

　　而随着物联网、大数据分析、人工智能等科技工具日渐成熟，使用成本进一步降低，其与商业地产企业的协同为行业带来了广阔的空间。商业地产企业有望通过数字化技术的应用，打造更加智慧、高效、可持续的商业空间，为城市的经济发展注入新的活力。

　　作为各类商业、服务业的经营场所，商业地产承担着促进消费和产业集聚的重要角色，是经济活动的重要载体。

　　传统上，多数商业地产企业依赖大规模的土地开发与建设，通过高负债融资获取资金，快速扩张项目规模，以高周转的方式实现资金回笼和利润增长。因而注重物理空间的开发与销售，对运营和管理的投入相对较少，缺乏对市场需求变化的敏感性和适应性，容易在市场波动和政策调控下面临资金链断裂和资产贬值的风险。

　　2023年以来，商业地产行业开始摒弃“三高”模式，进入以“大运营、大资管、大服务”为标志的运营管理时代。更多企业强调通过输出品牌、管理和服务，以轻资产的方式运营项目，降低资金压力，保持规模增长，优化利润结构。

　　当下，商业地产领域仍面临增量投资萎缩、同质化竞争加剧、空置率攀升等挑战。叠加宏观消费需求仍显不足，服务业景气水平有待恢复；消费模式向多元化、碎片化升级的趋势，行业已然进入新旧发展动能转换的阶段。

　　数据显示，2025上半年，商业地产企业的业绩分水岭愈发明显。以华润万象生活、龙湖集团为代表的头部企业，凭借突出的运营能力、精准的市场定位和规模化优势实现了稳健增长。而部分过度依赖关联方或运营乏力的企业，则面临收入下滑和出租率下降的双重压力。

　　在头部企业突出的运营及管理能力中，科技工具发挥着关键作用。例如，通过大数据分析，企业能够精准把握市场趋势和消费者需求，优化业态布局与招商策略。利用人工智能和物联网技术，企业可实现对商业地产项目的全面监控和智能化管理，降低人工成本，提升项目坪效等。

　　因而，业内企业需专注数字化、智能化转型升级，培育新的商业模式，为业绩增长提供新的动力和增长点。

　　与此同时，践行数字化转型也契合当前国家层面的新发展战略。近年来，宏观政策聚焦以新质生产力推动经济增长形成新动力和新模式，将科技创新视为核心驱动力，通过技术突破和应用推广，提升传统行业的智能化和绿色化水平，从而实现高质量发展，达成经济效益与社会进步的有机统一。

　　“十五五”蓝图更是强调未来五年要在科技自立自强、产业升级、绿色发展等领域取得突破性进展。指出要加强关键核心技术攻关，实施人工智能、量子信息、集成电路等重大科技项目，建立“卡脖子”技术清单制度，完善产学研用协同创新机制等。

　　一些地方在加快消费中心城市建设，打造良好服务的消费环境等方面，也需要科技工具发挥多维作用。

　　例如，深圳市商务局今年6月下旬印发《深圳市关于促进服务消费高质量发展的若干措施》，提到要大力发展数字服务消费，发展智慧商圈、智慧街区、智慧门店、智慧景区等消费新场景。推进电子竞技、社交电商、直播电商、无人零售店、自提柜、云柜等新业态布局，拓展数字人多场景应用。支持游戏、动漫等网络文化IP开发和内容转化，打造多元融合消费新场景。推动大型生活服务业线上综合服务平台发展。积极申报国家新型信息消费示范项目，推动应用智能感知设施、5G+XR、人工智能等技术手段，拓展信息消费应用场景。

　　《措施》还表示，要拓展品质型服务消费空间，推动商业综合体融合转型，鼓励商业综合体由传统购物场所向集文化艺术、休闲健身、教育培训、影音娱乐等多功能社交中心、娱乐中心转型升级。大力推广创新型沉浸式体验式消费新模式，打造覆盖电影、动漫、演艺、娱乐、音乐、健身的“超级IP首发地”等。

　　而近年以来，科技的进步亦为企业数字化发展带来了诸多利好。一方面，人工智能、大数据和物联网等技术的成熟度提高，降低了企业应用这些技术的初始投入成本，使得更多企业能够承担得起数字化转型的费用。另一方面，技术的革新提高了运营效率，减少了人力和物力的消耗，从而降低了长期运营成本。再者，当前技术的标准化和模块化发展，使得企业能够更灵活地选择和集成所需的技术解决方案，进一步优化成本结构。

　　尽管目前商业地产企业对数字化的看法也因业务规模、经营状况和市场环境的不同而有所分化，但数字化转型作为行业发展的趋势，仍被多数企业视为提升竞争力和适应市场变化的重要途径。

　　从企业在科技领域的投入来看，多数涉足商业地产的企业研发费用延续下滑，投入金额占营业收入的比例也仅在1%左右，不过，头部企业研发费用的绝对金额更大，呈现出更积极的数字化转型动力。

　　龙湖集团通过孵化千丁数科累计投入超百亿，融合BIM、AI、IoT与数字孪生技术，构建起覆盖投资、建造、运营、管理全链条的数字化底座。决策者将数字化转型视为驱动内生增长与资产价值提升的核心路径，形成从开发到服务的全周期精益运营能力。

　　以华润万象生活为例，2022-2024年该公司研发投入总额分别为1.31亿元、1.5亿元及1.77亿元，保持稳步增长态势。2025上半年，华润万象生活商业航道门店管理系统在营项目覆盖率100%，“良贾”小程序租户端覆盖率98%，“一点万象”焕新升级在线服务体验。购物中心完成“数字化交易平台”功能完善与项目试点，为数据资产沉淀夯实基础。期内重视人工智能技术应用，完成私有化部署，搭建AI应用开发平台，推动效率提升和管理赋能。

　　总结来看，当前头部企业普遍积极拥抱数字化转型，将其视为提升运营效率、增强项目竞争力和实现稳健发展的关键手段。这些企业通过数字化平台建设，整合管理系统，优化客户服务，强化数据资产应用，实现了较高的出租率和营业额增长，形成正向反馈。

　　不过，部分企业尤其是中小规模的商业地产企业，对数字化转型持谨慎态度。一方面，数字化转型需要较大的前期投入和持续的成本支出，对于一些面临经营压力的企业来说，这是一笔不小的负担。另一方面，部分企业对数字化转型的效果和回报存在疑虑，担心投入产出不匹配。要注意的是，业内企业的业绩分化现象也较明显，不同城市、不同商圈、不同项目的数字化转型进度和成效存在较大差异。

　　在愈发激烈的市场竞争中，客户体验直接影响着客户的满意度和忠诚度，进而影响商业项目的租金收入和资产价值，因此商业地产企业将客户体验与服务水平提升视作数字化转型的核心目标之一。

　　通常情况下，大数据分析能够帮助企业精准把握客户需求，实现个性化推荐和服务。智能导航系统帮助客户快速定位，优化购物和办公路径。停车位系统可以实现智能化管理，为客户提供更加便捷、高效的停车体验。便捷的支付方式，如移动支付和人脸支付，简化了交易流程，提高了效率。线上互动平台增强了客户与企业之间的沟通和互动，提升了客户参与度；智能客服和售后服务系统能够快速响应客户需求，提供及时有效的解决方案。

　　这些数字化举措不仅有助于带动项目的坪效提升，还可增强商业地产企业的市场竞争力。

　　例如，中国停车资产运营服务商阳光海天，凭借着专业化解决方案赋能商业，提升整体商业效能。该公司通过对广州天河山姆会员商店所在地美林天地停车场西南出口的成功改造，对车流动线、高峰期数据的精准分析，以及对改造方案的科学制定与高效执行。实现了车辆高峰期平均通行效率35%的显著提升。这一举措直接减少了会员的负面反馈，优化了终端消费者的购物体验。

　　样本企业中，太古地产2025年8月12日携手空间智能企业元境推出其商业地产智能化转型的重要成果——TK Mates，以打通消费者洞察与商业决策壁垒，构建“人、内容、场景”三位一体的智能连接方式，凭借“高情商”、“拟人化”的核心特质，探索“情感化商业”，也意味着太古地产从“潮流引领者”逐步转向“未来商业定义者”。

　　据介绍，TK Mates可依托生成式AI技术，为消费者提供个性化穿搭建议，重塑消费者与时尚消费之间的关系。并且将情感理解与共情能力融九游娱乐入任务执行，主动建立可记忆、可进化的“数字关系”，从“单次交互”跃迁到“长期陪伴”，为购物中心提供“三位一体”的智能运营模式，整合线上线下数据，辅助制定精细化营销策略，助力品牌共创，打造智能零售新场景。

　　大悦城控股深化“年轻力第一品牌”的发展战略，强调以版图拓新、运营精耕、品牌焕活、数智赋能为支点，构建长期可持续的优质商业资产，推动大悦城“年轻力”商业范式达到领先水平。

　　据悉，新华三此前为大悦城提供全方位的融合数字化解决方案，参与了大悦城旗下多个主力门店的信息化建设和O2O（Online To Offline即线上到线下）实践，包括成都大悦城、北京朝阳大悦城、天津大悦城等。

　　其中，位于北京朝阳区核心地带的朝阳大悦城，是融合数字化解决方案部署应用的典型案例之一。在该项目中，新华三与绿色苹果联手打造无线O营销平台，以丰富的跨平台支撑特性，帮助朝阳大悦城整合了APP、微信、触屏版网站等在内的产品矩阵，让消费者可以随时随地从多个平台获取商场的服务体系，优化消费体验，提升消费互动粘性，发挥O2O在零售商业中的最大价值。

　　背后的技术支撑是新华三部署的商业Wi-Fi营销系统以及能够支持无线定位的AP设备。其可以整合商场地图，实现商场内的定位和导航，为消费者购物、停车等提供全新的便捷体验，也帮助商家实现精准营销推广。同时，在大数据商业Wi-Fi管理平台上，朝阳大悦城还可以完成消费者登录地点、上网时长、广告点击等用户行为数据收集和分析，为大数据营销提供依据，进而发掘更大的商机。

　　随着近年来科技应用不断成熟和消费者购物习惯改变，商业地产企业打造整合多种消费场景和服务的数字化会员体系成为主流趋势。一般而言，该系统可通过收集和分析会员的消费行为、偏好等数据，使企业能够深入了解会员的需求，从而提供更加精准、个性化的服务；还可通过精准推送、口碑传播等方式，降低营销成本。

　　此外，对拥有多种业态的地产企业来说，数字化会员体系可以实现不同业态之间的会员数据、账号、积分和权益的全面打通，整合跨业态资源。

　　商业地产企业中，华润万象生活深耕会员运营，带动流量转化，已是国内商业运营领域的领军品牌。2025上半年，其大会员业务取得突破，完成“华润通”并购及会员资源整合，实现经营扭亏、会员运营能力与数字化服务效能提升，进一步夯实“2+1”一体化业务模式竞争优势。截至2025年6月30日，万象星会员总量达7237万人，较2024年底增长18.5%，万象星积分发放总额共5.9亿元，同比提升18.0%。

　　9月16日，华润万象生活宣布与腾讯智慧零售进一步深化战略合作，整合各自在商业运营与数字技术领域的优势，聚焦全域消费者运营洞察、智慧会员服务与AI驱动商管提效三大核心领域，实现商业生态与数字科技的深度融合，推动“数字中国”战略在消费领域见行见效。

　　据介绍，双方将升级打造更加精准的消费者洞察体系，助力企业进一步理解不同客群的消费需求，并结合商圈特征，制定“千人千面”的营销策略。借助腾讯广告、丰富的IP及内容资源，助力华润万象生活实现线上线下高效引流和转化，促进场域活跃，实现从“人找货”到“货找人”的转变。

　　并且，双方还将全面提升会员服务体系，深度融合微信生态及企点营销云等工具，优化华润万象生活消费者服务平台“一点万象”APP及小程序，构建线上线下一体化的智慧服务场，完善售前、售中、售后全链路服务体验，打造无缝、有趣、便捷的服务，满足会员的多元化需求，增强会员忠诚度。

　　龙湖集团在商业地产及数字化领域多年来的探索已取得丰富成效，截至2025年上半年末，龙湖商业已开业90座，整体出租率96.6%，持续保持行业头部位置。同时，其数字化也保持行业领先，已孵化了深耕不动产数智化领域的千丁数科，产品研发累计投资超百亿，形成了智慧空间、不动产经营管理、数据智能等解决方案。

　　在实体商业面临流量焦虑与体验升级双重挑战的情况下，龙湖集团于2021年左右推出跨业态通用积分体系“珑珠”，开启基于统一会员体系开展的数字营销，探索用户全周期运营与服务。

　　3月27日，龙湖集团与蚂蚁集团签署战略合作，以探索支付宝“碰一下”技术在商业场景中的创新应用，融合龙湖集团的珑珠积分体系，为消费者打造更为便捷、安全的双重消费体验。

　　结合已有资料，2025下半年，龙湖计划将所有板块的会员权益聚合在“龙湖”APP上，以完成“一个龙湖、直达用户”的生态部署。截至目前，龙湖会员总数量约在9000万+，有动账会员数量5000万+，月活用户150万+，旗下购物中心会员消费占比50%。

　　总体上，数字化已是商业地产企业构建精细化运营能力和差异化竞争力的核心手段。通过搭建数字化会员体系，企业能够系统性地沉淀客户数据，实现对会员生命周期的全流程管理。这不仅提升了营销效率和资源利用率，更通过积分权益、等级服务、精准推送等机制增强客户粘性，提高复购率与客单价。

　　长远而言，数字化会员体系还为企业积累了宝贵的私域资产，使其在与品牌商户的谈判、新业态引入及商业模式创新中掌握更多主动权，从而强化自身的市场地位与盈利能力。

　　从行业维度来看，数字化工具正推动商业地产从“空间租赁”向“服务运营”的整体转型，重塑行业的服务逻辑与价值创造方式。行业服务创新不再局限于硬件升级或活动策划，而是依托技术实现个性化、场景化、智能化的服务供给。

　　出于响应国家“双碳”战略的必然要求，越来越多的商业地产企业将绿色发展理念融入项目打造和日常运营之中。

　　一方面，通过节能设计、可再生能源利用、智能化管理系统等手段，企业可有效降低能耗和运维成本，延长建筑使用寿命，减少碳排放。同时，获得绿色建筑认证有助于提升项目的品质形象，增强市场辨识度与投资价值，为资产融资、估值提升和未来资本化退出创造有利条件，实现从“开发”到“持有运营”的可持续价值增长。

　　另一方面，绿色低碳空间也为客户及消费者提供了更健康、舒适、安全的工作或消费环境，良好的空气质量、自然采光和人性化设计有助于提升顾客满意度和停留时长，增强租户、员工的幸福感与工作效率，从而增强客户粘性。

　　商业地产企业中，中海商业对ESG的实践由来已久，其建于2017年的全国能源管理平台现已覆盖全部自持商业项目。2023年内，中海商业完成了首批自持商业项目改造项目，包括照明系统、空调与采暖系统的冷热源及管网改造工程等，并计划于2025年前完成4批次、共计43个自持商业项目的节能改造。2024年，中海商业还对能源管理平台进行了全面升级改造，旨在通过技术架构更新、功能优化及应用场景扩展，实现精细化能源管理、降本增效和运营管理能力提升。

　　截至2024年九游娱乐末，其依托品牌影响力和成熟商办资产管理能力持续保持稳健经营，推动规模与效率的平衡发展。作为中国最大单一业权写字楼发展与运营商，中海持有运营甲级写字楼70个，运营总建筑面积528万平方米；在北京、上海、深圳、杭州等地投资运营35家综合性购物中心、19家星级酒店、28家品牌长租公寓，构建起了以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园等为要素的综合城市运营生态。

　　具体项目上，此前打造的深圳中国海外大厦是深圳首座近零能耗、全场景数智空间的超甲级写字楼。据介绍，该项目通过多种举措缔造安静的办公环境；可智能控制灯光明暗程度；采用了温度、湿度独立控制系统、高精度的空气净化措施和完善的空气质量监控系统。并从能源需求侧和用能侧分别进行节能和减碳，综合节能率达61%，可再生能源利用率达12.3%。

　　中国建筑国际集团总部所在地——北京中建财富国际中心，项目通过美国LEED金级认证及BOMA中国建筑管理卓越五项认证，以VAV变风量空调、PM2.5净化系统等智能设施打造绿色建筑标杆。作为亚奥商圈核心地标，项目吸引字节跳动、美团等世界500强及头部企业入驻，形成金融、科技产业聚集，持续满租运营，推动朝阳区北部亚奥商务板块成为集体育、文化、会展、科技于一体的高端产业功能区，对北京经济增长及产业升级具有显著带动作用。

　　观点指数了解，腾讯在中建国际数字化转型升级中扮演着云基础设施战略合作伙伴的核心角色。双方签订IaaS和PaaS云服务战略合作协议，推动中建国际从阿里云向腾讯云迁移，涵盖主机、数据库、中间件、网络、存储等全栈资源重构，实现集团信息化部及下属多单位云资源的统一纳管与安全管控，为C-SMART智慧工地平台等200余个项目的数字化应用提供稳定、弹性的底层支撑，助力其构建统一云平台+业务应用集群的技术架构，支撑业务在线化、数据资产化及智能决策。

　　瑞安房地产将可持续发展视为重要基石，早在2016年便探索以“轻资产策略”更高效地推动业务发展。目前。旗下瑞安新天地已是上海最大型的私营商业物业管理者之一，在上海管理总值达人民币790亿元的商业物业，管理的办公楼及零售场所面积达280万平方米。

　　旗下项目鸿寿坊从室内空气质量、照明设计到人文关怀等十大健康维度着手，全方位营造以租户为中心的安全健康环境。在2023年获得LEED核心与外壳金级认证后，鸿寿坊东塔和西塔于2024年再获WELL Core金级认证，成为可持续城市更新的象征。

　　资料介绍，鸿寿坊位于上海普陀区北部，建筑面积约8.5万平方米，是瑞安当前体量最小的项目。该项目包括两栋甲级写字楼以及一个市集、内部广场和公共步行街，构建起了集社交、休闲、消费场景于一体的多功能公共空间。

　　除此之外，商业地产企业尚需打破传统商业的封闭局限，整合多元资源，吸引各类业态与品牌入驻，形成丰富多样的商业业态组合，这就要求企业构建开放的商业生态系统，促进与商户或租户间的协同合作及资源共享，激发创新活力，推动商业模式的升级与创新。

　　作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理的核心平台，招商商管2023年提出“X+商业”核心理念，不断致力于探索商业空间的多元可能。

　　截至2025年中期，招商商管在管项目72个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。2025年上半年，集中商业销售额同比提升10.3%；客流同比提升17.0%，会员总数累计达740.8万。

　　据介绍，以“X+商业”模式为核心，招商商管将产业会展、艺术文化、生态科技、体育、文保等多种业态与商业深度融合，推动从传统空间租赁向生态化运营转型，形成差异化的产品矩阵。该模式已在“海上世界”、“招商花园城”、“招商花园里”等重要产品线上落地，以实现城市商业场景的创新升级。

　　其中，招商商管通过构建全方位“商业共生体”，打造共赢的精细化运营生态圈，激发商业新势能。

　　具体来看包括：项目间共创共生，举办全国项目联动的主题活动，实现跨项目的客流共享，提升品牌价值和影响力。与员工共创共生，孵化员工自媒体矩阵，让员工成为品牌大使，增强各项目的内容原创力和传播力。与政府共创共生，联合地方政府举办城市级活动，推动城市文旅资源深度融合与场景化呈现，提升项目公共价值。与商户共创共生，通过片区协作与跨业态联动，构建从引流到转化的完整路径，实现与商户的共生共赢。

　　新城控股近期启动了商业精细化及专业化运营新战略，基于对商业系统性的思考，对外公布了迭代焕新后的“吾悦经营五步法”，即“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益”；全新推出“悦链计划”；旨在联合全国范围内长期合作的优质品牌及代理商伙伴，共同构建一个开放、共生的商业生态系统，从空间运营迈向生态协作。

　　其目的主要是应对线下商业的饱和供应以及线上零售的冲击。过程中，数字化工具对于新城控股建立系统化运维体系，打造互信、高效、可持续的资源对接与价值共创平台至关重要。

　　整体而言，当前商业地产企业的数字化转型更多从精准把握和理解消费者需求出发，以资源共享与优势互补构建开放的商业生态系统，从而推动打造更具吸引力和体验感的商业场景，逐步建立新的盈利模式。而未来，科技赋能会助力实体商业从“流量运营”向“价值运营”升级。