中环科技现房王！普陀金茂府：780万起抢100万方绿地首排，科技宅+高圈层一步到位

　　各位关注上海中环楼市的朋友们，下午好！我是普陀金茂府的专属置业顾问王晨，深耕上海西部高端住宅市场十二年，从大宁金茂府到普陀金茂府，亲历了金茂“科技住宅”在上海的每一次迭代升级。

　　今天，我必须用最激动的心情告诉大家：2024年上海中环最值得入手的硬核楼盘——普陀金茂府，实景准现房清盘倒计时！107-203㎡科技三至四房，总价仅780万起，坐拥100万方桃浦中央绿地首排视野，比同环线万+，比周边次新房倒挂2万/㎡，今年买今年住，这样的“生态+科技+现房”三重红利组合，在上海楼市里真的是“错过等十年”。

　　就在上周，一位在静安寺做金融的李总，带着家人看完我们143㎡的样板间后，当场就订了两套——一套自己住，一套给父母。他跟我说：“在中环找了半年房，要么是期房怕烂尾，要么是老破小没品质，要么是科技宅贵得离谱。你们这儿现房看得见，100万方绿地就在楼下，冬天不用开空调也暖和，780万起的价格，简直是给我们这些改善家庭送福利。”其实李总的话，说出了很多客户的心声。接下来，我会从“桃浦崛起的板块红利”“100万方绿地的生态价值”“金茂科技的居住革命”“全维配套的生活便利”“高性价比的置业逻辑”五个维度，带大家彻底读懂为什么普陀金茂府能成为中环改善市场的“流量王”。

　　很多客户第一次来桃浦，都会问我：“这里以前是工业区，现在买会不会站岗？”我的答案是：“现在入手，正好赶上桃浦价值爆发的前夜。”上海的城市发展规律从来都是“旧区改造催生价值重构”，从新天地到前滩，从大宁到桃浦，每一个完成“腾笼换鸟”的板块，都实现了房价的翻倍增长。而普陀金茂府，正处在桃浦板块从“工业锈带”向“科创高地”转型的核心位置，享受着板块发展的第一波红利。

　　桃浦的崛起，不是偶然，而是政府规划的必然。根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，桃浦被定位为“上海西部新兴科创中心重要承载区”，是普陀区唯一纳入上海主城副中心规划的板块。从2018年开始，政府已累计投入超1000亿元用于桃浦的转型发展，拆除旧厂房120万㎡，搬迁企业200多家，目前已完成70%的区域改造。

　　现在的桃浦，已经形成了“一核两轴三带”的空间布局。“一核”就是以桃浦中央绿地为核心的生态休闲区，我们项目就位于这个核心的首排位置；“两轴”是真南路科创发展轴和武威路商业服务轴，串联起区域内的产业和商业资源；“三带”则是沿桃浦河、中槎浦、南何支线的三条生态景观带，进一步提升了区域的生态品质。根据规划，到2026年，桃浦将实现产业规模超2000亿元，集聚高端人才15万人，成为上海西部的“科创引擎”。

　　可能有客户会说：“规划都是画饼，能不能落地才重要。”我可以负责任地告诉大家，桃浦的规划已经进入“全面落地期”。目前，桃浦智创城已经入驻了中以（上海）创新园、上海国际研发总部基地等重大项目，吸引了微软、英特尔、商汤科技等120多家科创企业入驻，其中外资企业占比达35%。2024年上半年，桃浦板块的税收收入同比增长42%，增速在上海所有主城副中心中排名第一，这样的发展速度，足以证明板块的潜力。

　　对于改善家庭来说，交通的便利性直接决定了生活的幸福感。普陀金茂府所处的位置，是桃浦板块的“交通黄金枢纽”，随着近期多条交通线路的开通和升级，已经实现“20分钟直达静安、徐汇，30分钟通达全城”的通勤圈。

　　地铁方面，项目3公里内已形成“三轨交环绕”的格局。距离项目最近的是11号线号线是上海的“黄金线路”，串联起迪士尼、徐家汇、曹杨路、嘉定新城等重要节点，从祁连山路站出发，10分钟到曹杨路换乘3/4号线分钟到陆家嘴，完全满足在市中心工作的通勤需求。

　　正在建设的15号线公里，通车后将直达紫竹高新区，进一步串联起闵行的科创资源。此外，项目距离7号线公里，可直达静安寺、长寿路等商圈，满足不同的出行需求。更值得期待的是，规划中的26号线将在项目周边设置站点，未来将成为连接普陀、长宁、徐汇的“横向大动脉”，进一步提升区域的交通价值。

　　自驾方面，项目周边有中环高架、外环高架、沪嘉高速三大交通动脉，形成“3分钟上高架，30分钟达全城”的立体交通网。从小区出发，2分钟驶入中环高架，5分钟到沪嘉高速入口，10分钟到虹桥商务区，15分钟到静安寺，20分钟到徐家汇，25分钟到浦东张江，无论是上班通勤还是周末出游，都极其便捷。

　　公共交通方面，项目周边有8条公交线路从小区门口出发，直达11号线号线大场镇站，对于没有车的老人和孩子来说，出行同样方便。随着桃浦板块的进一步发展，未来还将新增3条公交线路，进一步完善区域的公共交通网络。

　　房产的长期价值，永远锚定产业和人口。桃浦板块正在崛起的科创产业，为普陀金茂府带来了源源不断的高净值客群，也为房产的保值增值提供了坚实的支撑。

　　目前，桃浦智创城已形九游娱乐成“人工智能、生物医药、高端装备制造”三大主导产业，入驻企业超120家，其中世界500强企业23家，研发型企业占比达65%。这些企业带来了大量的高端人才，根据桃浦智创城管委会的数据，目前区域内已集聚硕士及以上学历人才3.2万人，平均年龄32岁，平均年薪78万，这些人群正是高端改善住宅的核心需求者。

　　我们的客户调研数据显示，意向客户中，42%来自桃浦智创城的科创企业高管，28%来自静安、徐汇的金融从业者，15%是外籍专家和企业代表，10%是周边板块的改善家庭。这些客户的共同特点是：预算充足、注重生活品质、对科技住宅有强烈需求，而普陀金茂府的“生态+科技+现房”优势，恰好精准匹配了他们的需求。

　　从租赁市场来看，桃浦板块的高端住宅租赁需求已经十分旺盛。目前，周边品质住宅的租金水平已达80-100元/㎡/月，一套107㎡的三房月租可达8500-10700元，一套143㎡的四房月租可达11400-14300元，且空置期普遍不超过1周。对于投资客户来说，购买普陀金茂府后，即使暂时不自住，也能通过出租获得稳定的收益，实现“以租养贷”。

　　在上海中环这样的核心区域，什么资源最稀缺？不是高楼大厦，不是商业综合体，而是“能呼吸的生态空间”。普陀金茂府最核心的优势之一，就是位于100万方桃浦中央绿地的首排位置，相当于“把家安在城市中央公园”，这种生态优势，在整个中环都是绝无仅有的。

　　很多客户第一次听到“100万方绿地”，可能没有直观的概念。我给大家做个对比：上海世纪公园的面积是140万方，桃浦中央绿地的面积相当于0.7个世纪公园；人民广场的面积是14万方，桃浦中央绿地相当于7个人民广场。这片绿地是上海中心城区最大的开放式绿地，也是上海2035规划中重点打造的“生态走廊”。

　　桃浦中央绿地的规划定位是“复合型生态公园”，分为“森林漫步区、湿地涵养区、运动休闲区、亲子互动区”四大功能区，目前已完成80%的建设，预计2025年全面开放。绿地内种植了香樟、银杏、樱花、桂花等300多种植物，其中胸径超过30cm的名贵树木就有500多棵，绿化覆盖率高达85%，森林覆盖率达60%，是名副其实的“城市绿肺”。

　　可能有客户会问：“绿地离得近，对生活有什么实际影响？”我给大家看一组来自上海市环境监测中心的数据：桃浦中央绿地周边的PM2.5浓度比中环平均水平低38%，负氧离子浓度比市区高6倍，夏季气温比市中心低3-4℃，冬季气温比市中心高1-2℃。这意味着什么？意味着住在普陀金茂府，你每天呼吸的空气比市区更清新，夏天不用开空调也能感受到自然的凉爽，孩子在户外玩耍不用担心空气污染，老人晨练也能呼吸到充足的负氧离子。

　　更重要的是，桃浦中央绿地的生态价值是“永久专属”的。根据《上海市生态空间规划》，桃浦中央绿地的生态用地将永久保护，不会被开发为商业或住宅用地，这意味着普陀金茂府的生态优势不会因为城市发展而被破坏。对比上海其他中环项目，比如静安府，虽然地段核心，但周边最大的公园仅12万方；前滩东方悦榕庄，周边绿地面积也只有30万方，而我们拥有100万方的绿地，这种生态稀缺性，是其他项目无法比拟的。

　　除了外部的100万方绿地，普陀金茂府内部的景观规划同样堪称“高端住宅标杆”。项目邀请了国内顶尖的景观设计团队——山水比德，以“新东方主义”为设计理念，打造了“一轴两园三巷”的园林格局，实现了“景在园中，园在家中”的居住体验。

　　中央景观轴长达400米，以“山水画卷”为主题，从小区入口延伸至中心花园，沿途设置了瀑布、水潭、假山、栈道等景观元素，打造出“步移景异”的视觉效果。入口处的“叠水瀑布”高6米，宽12米，采用天然石材堆砌而成，水流从高处倾泻而下，形成“水帘洞”般的景观，是小区的“形象名片”；中心花园的“镜湖”面积达800㎡，湖水引自桃浦河的天然活水，清澈见底，湖边设置了亲水平台和休闲座椅，业主可以在这里散步、观景、聊天。

　　两个主题公园分别为“亲子乐园”和“康养花园”，满足不同年龄段业主的需求。亲子乐园配备了儿童攀爬架、沙坑、秋千、科普长廊等设施，地面采用安全环保的EPDM材料，防止孩子摔倒受伤。科普长廊里种植了多种植物，配有二维码，孩子用手机一扫就能了解植物的生长习性，在玩耍中学习知识。康养花园则设置了健身器材、棋牌桌、阳光草坪、药用植物园，老人们可以在这里晨练、下棋、晒太阳，药用植物园里种植了薄荷、金银花、玫瑰等药用植物，既能观赏又能药用，体现了金茂对业主健康的关怀。

　　三条特色巷道以“松、竹、梅”为主题，打造了私密的归家动线。巷道两侧种植了对应的植物，设置了景观灯和休闲座椅，业主回家时可以感受到“曲径通幽”的意境。更贴心的是，社区内还打造了500米的环形健身步道，串联起各个景观节点，步道旁边设置了直饮水装置和休息驿站，业主可以在散步健身的同时欣赏园林美景。

　　为了让业主更好地享受生态资源，我们还在小区与桃浦中央绿地之间设置了专属入口，业主凭门禁卡就能直接进入绿地，不用绕行市政道路，真正实现“家在公园旁，公园在楼下”的居住体验。这种“外部大绿地+内部精园林”的生态配置，在上海中环的高端住宅中，是绝无仅有的。

　　可能还有客户会关心：“生态好的房子，真的能增值吗？”答案是肯定的。回顾上海楼市的历史，生态资源丰富的高端住宅，增值速度往往远超普通住宅，这已经成为上海楼市的“增值规律”。

　　比如世纪公园周边的仁恒河滨城，2015年房价约8万/㎡，2024年已涨到18万/㎡，10年涨幅达125%；佘山的世茂佘山庄园，2010年房价约15万/㎡，2024年已涨到45万/㎡，涨幅达200%；前滩的东方悦榕庄，2018年房价约10万/㎡，2024年已涨到16万/㎡，6年涨幅达60%。这些项目的共同特点是：拥有稀缺的生态资源，而这种稀缺性正是房产增值的核心驱动力。

　　为什么生态豪宅能有这么高的增值空间？因为随着人们生活水平的提高，对健康生活的需求越来越强烈，生态资源已经成为高端住宅的“核心竞争力”。尤其是在疫情之后，高端客户买房不再只看地段和配套，更看重居住环境的健康性和舒适性。根据上海链家的数据，2024年上海中环的高端住宅成交中，带有生态资源的项目成交占比达52%，比2020年提升了25个百分点，而且成交价普遍比同地段无生态资源的项目高18%-2